Ceny domov a bytov zdraželi. Oplatí sa teraz kúpiť nehnuteľnosť, keď ceny stále stúpajú?

Oplatí sa kúpiť byt či dom po koronakríze?Oplatí sa teraz kúpiť nehnuteľnosť, keď ceny stále stúpajú?

Mnohí sme čakali, že kvôli koronakríze pôjdu ceny niektorých tovarov alebo služieb dole. Zatiaľ sa tak nedeje a, navyše, ak sa rozprávame o nehnuteľnostiach, tak ceny išli, naopak, hore… Ako to je možné a oplatí sa teraz kupovať? Aj na to som sa pýtala Márie Halászovej z realitnej kancelárie LemonPie.

Mária, podľa mňa sú ceny historicky hore. A na slovenské peňaženky privysoké. Ako je na tom aktuálne trh s nehnuteľnosťami?

Veru sú. Podľa údajov NBS priemerná cena nehnuteľností na bývanie narástla za celý rok 2020 o 11,9 % oproti roku 2019. Síce sa rast mierne spomalil vo 4. kvartáli 2020, v 1. kvartáli 2021 ceny opäť stúpajú.

My sme sa na túto tému spolu rozprávali takto pred rokom a potvrdilo sa, že ceny realít nemajú dôvod klesať ani kvôli pandémii. A podľa všetkého ani klesať nebudú.

Dôvodov je niekoľko: dlhodobo prevyšujúci dopyt po nehnuteľnostiach ich ponuku, stále lacné hypotéky, časť populácie, ktorej sa počas pandémie nepohoršil príjem, nemali kde míňať, a tak si za rok naakumulovali celkom slušné úspory a určite aj to, že nehnuteľnosti sa aj naďalej javia ako bezpečný spôsob investovania voľných finančných prostriedkov v kombinácii s lacnou hypotékou.
Hlavne ide o spôsob investovania, ktorému rozumie väčší počet potenciálnych investorov, ako iným produktom na finančnom trhu, preto je vyhľadávanejší ako napríklad investície do cenných papierov.

Viem sa vyjadriť hlavne k Bratislave, kde je už niekoľko rokov dopyt po nehnuteľnostiach veľmi veľký, čo tlačí ceny nehnuteľností stále hore. Samozrejme, vždy boli a budú regionálne rozdiely, tempo je a bude v hlavnom meste a pár väčších mestách iné ako vo zvyšku regiónu. Každopádne, aj v tomto roku očakávame rast cien. Slovensko má zo všetkých krajín EÚ najvyšší priemerný počet osôb pripadajúcich na jednu domácnosť, takže dopyt po menších bytoch bude ešte dlhodobo vysoký.

Oplatí sa kúpiť byt či dom po koronakríze? A prečo?

My si myslíme, že áno. Ak ste našli byt, ktorý sa vám páči, určite nečakajte a kupujte, kým je v ponuke. Po prvé preto, že taký sa nemusí zase objaviť aj niekoľko mesiacov či rok-dva. Po druhé, ceny nehnuteľností určite neklesajú a ani v najbližšej dobe nebudú. Situácia, najmä v Bratislave, ostáva rovnaká, bytov je nedostatok, najmä tých pekných v dobrej lokalite a s dobrou dispozíciou.

Ak kupujete, pozrite si lokalitu a vlastnosti bytu, ktoré nedokážete zmeniť, čiže poschodie, orientáciu na svetové strany, svetelnosť, stav bytového domu či plán výstavby v okolí bytového domu. Ak vám toto všetko vyhovuje, berte, aj keď je byt v horšom stave. Všetko ostatné si viete upraviť, či už teraz, alebo neskôr.

Väčšina ľudí, ktorí hľadali bývanie pre seba už pred tromi rokmi a stále si nevybrali, si dnes búchajú hlavu o stenu, že nekúpili pred tými tromi rokmi.

Rovnako, ak máte nejaké voľné finančné prostriedky a zároveň možnosť získať aktuálne lacnú hypotéku, je kúpa investičnej nehnuteľnosti určite dobrý nápad.

Ak ide o investičné nehnuteľnosti, nájmy išli dole. Návratnosť je potom pridlhá. Ako to vnímate v LemonPie?

Podľa údajov NBS nájomné ku koncu roku 2020 pokleslo o vyše 6 % oproti 3. kvartálu. Medziročný pokles nájomného dosiahol za rok 2020 17 %. Dalo sa to čakať, rozprávali sme sa o tom aj my dve takto pred vyše rokom; dôvodom bol úplný útlm krátkodobého prenájmu kvôli pandémii a stopke pre cestovný ruch a presun nájmov do dlhodobého horizontu, kde sa nárazovo zvýšila ponuka bytov, a to spôsobilo pokles cien.

Ak nepotrebujete peniaze ihneď na niečo iné a váš investičný byt vám stále zarába, nemusíte ho predávať hneď teraz. Treba sa ale pri jeho ponuke prenájmu zamerať na detaily, a síce upraviť interiér, vsadiť na kvalitnú prezentáciu a kvalitné fotky, aby nehnuteľnosť zasvietila medzi ostatnými. Nezabúdajte, konkurencia je veľká. Nám sa, bohužiaľ, často stáva, že mnohí prenajímatelia nemajú chuť investovať do kvalitnej prezentácie a fotografií. Či hľadať kvalitné a modernejšie predajné kanály.

Tí šikovnejší to už ale pochopili a oslovujú nás. Vedia, že sa im to vráti vo forme rýchlešieho prenájmu a oprávnene vyššej cene prenájmu, pričom fotky a prezentácia nehnuteľnosti im zostanú na dlhšie obdobie. Kvalitné právne a realitné služby nevynímajúc.

Nie je dôvod predpokladať, že sa situácia s cenami najbližší rok zmení  ̶  skôr budú stále rásť, a tak vám byt naďalej zarába, aj keď na nájomnom možno o niečo menej ako počas predchádzajúcich rokov.

Ak však chcete kupovať niečo iné alebo väčšie, tak predajte a kupujte čo najskôr, lebo ceny budú rásť aj pri kúpe. Vtedy sa treba zamerať na kvalitného realitného experta, ktorý z toho pre vás vyťaží po finančnej stránke najviac. Niektorí predajcovia majú prehnané očakávania a chcú vyťažiť zo situácie. Teraz sa predá takmer čokoľvek.

Čo všetko si je treba pri kúpe nehnuteľnosti všímať, aby sa ľudia nepripravili o peniaze?

Ide o veľké transakcie, ktoré človek robí možno raz za desaťročie, a preto sa určite treba obrátiť na profesionálov, ktorí realitný trh poznajú a pohybujú sa v ňom dennodenne. O to viac to platí teraz. Ale aj realitného experta si treba vedieť správne vybrať. Mal by mať dobré referencie, odbornosť, prehľad, obchodné zručnosti a byť majstrom komunikácie. Mali by ste sa s ním určite osobne stretnúť a mal by vám „sadnúť“ aj ako človek; ten náš častokrát spomínaný šiesty zmysel môže zohrať dôležitú rolu pri rozhodovaní, kto sa v tejto veci bude starať o vaše peniaze a smerovať vaše rozhodnutia.

Čo sa týka nehnuteľnosti samotnej, ako som už spomínala, zásadné sú parametre, ktoré zmeniť neviete. Ako lokalita a vlastnosti bytu, poschodie, orientácia, svetelné podmienky, stav bytového domu či plán výstavby v okolí. Všetko ostatné zmeniť viete. My v LEMONPIE sme si na to zostavili skúsenosťami prepracovaný dotazník, kde sa určite na nič nezabudneme opýtať a zistiť od správcu či inej inštitúcie.

Často sa kúpa nehnuteľnosti spája so zmenou bývania a predajom aktuálneho bytu klienta, kde býva a má veci. Preto treba správne načasovať všetky kroky tak, aby to do seba zapadalo a klientove peniaze a jeho existujúce bývanie sa nedostali do rizika.

Čím ďalej, tým viac sa na nás začínajú obracať klienti s podporou pri kúpe nehnuteľnosti ako na agentov kupujúceho (tzv. Buying Agent). Klienta vieme poriadne vyspovedať, a tak vieme dokonale, ČO hľadáme, pričom náš záber je omnoho väčší a cielenejší. Navyše, nadviazať kontakt s predávajúcim či jeho maklérom cez nás, ako agenta kupujúceho, prináša veľa výhod, ktoré vedú k LEPŠEJ VYJEDNÁVACEJ POZÍCII kupujúceho, a tým pádom takmer vždy k ušetreniu peňazí.

Vieme posúdiť kúpnu cenu, vieme vycítiť, kde sú možnosti na vyjednávanie. Urobiť obhliadku spolu so stavebným profesionálom, nafotiť čo treba, klásť tie správne otázky. Nebyť opantaný emóciami a vidieť to, čo treba vidieť, keď sa rozhodujete, či je toto tá správna nehnuteľnosť.

Kompletné zastrešenie strany kupujúceho, t. j. príprava zmlúv, vyjednávanie zmluvných podmienok, riešenie rôznych situácií až do uzavretia celej transakcie je našou úlohou, kde sa klient na nás môže absolútne spoľahnúť, a už mnohokrát sme počuli, že to bolo najlepšie rozhodnutie kupujúceho, nechať sa zastupovať profesionálom. Rovnako je klient bez starostí, čo sa týka prepisov energií a komunikácie so správcom a ostatnými úradmi.

Takmer vždy sa na nás klienti obracajú aj s prosbou o pomoc s prerábkou či zariaďovaním, za čo sú nám veľmi vďační; vzťahy budujeme už na vzájomnej dôvere. Kúpa či predaj bytu sú častokrát veľmi „intímne“ transakcie, kde ľudia okrem profesionality ocenia pochopenie, priateľskú radu a spolupatričnosť.

 Rozhovor pripravila: Martina Valachová

Kontakt na Máriu: LEMONPIE

Korektúra: Katarína Málková

Máte firmu alebo projekt, kde potrebujete pomôcť s textami a korektúrami? Katarína Málková vám s nimi veľmi rada pomôže. Kontaktovať ju môžete tu: https://www.facebook.com/Corectus/