fbpx

Kam môžu ceny nehnuteľností ešte rásť?

Natália Šultysová sa pohybuje vo svete realít viac ako 20 rokov. Mnohí sa nestačíme čudovať, kam ceny nehnuteľností tento rok zašli. Čím to je a aký je predpoklad ďalšieho vývoja? Aj na to som sa jej spýtala.

Natália, pamätáš si rast nehnuteľností skokom? To sa totiž udialo a navyše počas krízy. Čím to je?

Podobný rast cien nehnuteľností bol tesne pred prvou krízou v r. 2008, kedy sme sa tiež všetci čudovali, kam tie ceny realít stúpajú. Je však dôležité oddeliť krízu v r. 2008 s tou, ktorej ešte nie sme úplne svedkami, ale áno, realitná kríza príde. Ako bude vyzerať, to by znamenalo mať vešteckú guľu, ale môžem sa pokúsiť dať na realitný trh svoj pohľad. My sa však v ekonomickej kríze už nachádzame, avšak je vyvolaná úplne inými príčinami ako tá v r. 2008.

Je zásadné povedať, že realitný segment reaguje na akékoľvek zmeny na ekonomickom trhu v oneskorení cca pol roka až rok. Ja osobne som krízu realitného segmentu začala vnímať pred dvomi rokmi, keď ceny nehnuteľností začali neustále rásť. Avšak je potrebné povedať, že nie vo všetkých lokalitách, všade rovnakým tempom a rovnakým spôsobom. O nehnuteľnosti je, samozrejme, najväčší záujem vo veľkých mestách, ktoré sú spojené s výrazne vyššou možnosťou zamestnanosti a získania práce.

Osobne si však myslím, že je to veľmi krátkozraké, pretože týmto spôsobom sa likviduje veľká časť vidieka, ktorý by mohol fungovať úplne inak.

Ak sa však vrátim k otázke – aktuálna situácia na trhu je nasledovná a možno na prvý pohľad nie úplne súvisí, avšak, k dnešnému dňu máme na trhu oproti dlhodobo sledovanému obdobiu o 40 % viac voľných bytov na prenájom. Samozrejme, aj tu sú sezónne výkyvy typu koniec školského roka, Vianoce a sviatky. Ale nikdy sa nestalo, že by trh s prenájmami doslova zamrzol, čo sa stalo v marci tohto roka.

Úplne skončili krátkodobé prenájmy typu airbnb, booking a ostali prázdne aj dlhodobo prenajaté byty, ktoré obývali študenti, čo je však podstatná časť trhu. Táto situácia sa nezlepšila a ani z dlhodobého hľadiska sa veľmi dlho nezlepší.

Ja osobne si kladiem otázku – keď už hotely ponúkajú hotelové izby na dlhodobý prenájom, tak kam to asi celé smeruje? Máme tu veľkú časť klientely, ktorá dostala široké možnosti od bánk a nakúpila sekundárne nehnuteľnosti presne za účelom prenájmu.

Z prenájmu týchto nehnuteľností je vypočítané, že vám reálne vedia splácať náklady na hypotéku, čo sa však už vyše pol roka nedeje. Preto môj odhad je, že v priebehu budúceho roka sa bude istá časť klientov zbavovať takýchto nehnuteľností predajom, čo môže na nejaký čas zastaviť rast nehnuteľností. A ďalej by som rada poukázala na fakt, že tu máme obrovskú masu ľudí, ktorí mesiace nemajú istý príjem, čím sa zužuje ich šanca na získanie hypotekárneho úveru.

Aké budú ceny bytov a domov po Korone

Čiže sme v situácii, keď bonitná klientela bude mať prístup k financovaniu a narastá nám oveľa väčšia časť klientov, ktorým banky úver nedajú. Otázka je, do akej miery budú ľudia bez stáleho príjmu schopní platiť komerčné nájmy. Už dnes vieme, že ten problém je.

Ktoré oblasti, myslím tým regióny, zaznamenali najvyšší rast?

Klasicky Bratislava, veľké mestá a… keď som na začiatku tohto nového sveta v marci tohto roka povedala, že klienti budú vyhľadávať chaty a chalupy, väčšina maklérov si myslela, že blúznim. Dokonca vyšiel článok o tom, ako ceny týchto špecifických nehnuteľností zaznamenajú cenový pád. Za pár týždňov je opak pravdou. Už tradične mám zásadne odlišné názory na realitný trh, lebo vnímam úplne iný rozsah toho, čo sa na trhu v celom kontexte deje.

Rodiny, najmä s deťmi, sú v čase tejto nútenej izolácie v bytoch, úplne stratené. Online vyučovanie, home office, do toho varenie, pranie, nákupy a najmä až teraz si naplno uvedomíte zraniteľnosť veľkých bytových celkov.

Nechápte ma zle. Vôbec si nemyslím, že sa teraz všetci máme presťahovať na vidiek, pestovať zemiaky a vykašľať sa na všetko. Ale tá dookola omieľaná paradigma o neustálom dopyte po bytoch, dostala touto situáciou riadne trhliny. Za posledné mesiace vzrástol dopyt po chatách a chalupách o vyše 120 %, čo malo, samozrejme, vplyv aj na rasty cien.

Má zmysel nakupovať ešte koncom roka alebo sa oplatí počkať na rok 2021?

Na túto otázku neexistuje univerzálna odpoveď. Ak chcete investovať do kúpy nehnuteľnosti, úplne reálne by som uvažovala skôr nad chatou či chalupou, ako nad bytom v meste, tu by som určite počkala. Celý tento vývoj, ktorým žijeme, nám krásne ukazuje, čo vlastne klienti potrebujú. Za posledné mesiace som sa stretla s x rodinami najmä s deťmi, ktorí sú ochotní sa vzdať komfortného bývania v meste a ísť na dedinu (nie do novovybudovaného satelitu, ale na normálny vidiek).

Ak však riešite otázku vlastnej strechy na hlavou, tak to nemá zásadný vplyv na rozhodovanie. Ak by ste predávali byt, predáte ho síce drahšie, ale pri následnej kúpe kúpite tiež drahšie, a to platí aj naopak. Neplatí premisa, draho predám, lacno kúpim. Osobne si myslím, že zlomový bude budúci rok.

Nájomné byty a ceny nehnuteľností. Môžu s cenami pohnúť sľubované nájomné byty?

Slovenská bytová politika je na zaplakanie. Trh s prenájmom je výlučne v súkromných rukách a to sa odzrkadľuje aj na cenách. Ak by na trh prišli tisícky nájomných bytov s regulovaným nájomným, bude mať tento fakt vplyv na celý trh s prenájmami, avšak to by ich muselo ročne pribúdať skutočne veľa. Slovensko má problém s bytmi nie preto, že sa málo stavia, ale že sa stavajú nezmyselné projekty. Slovensko má problém s bytmi, pretože sociálna politika štátu roky neinvestuje do podporovaného bývania, ktoré je vo svete úplne bežné.

Nemyslím si, že je nedostatok bytov. Myslím si, že je nedostatok rozumne riešených bytov pre jednotlivcov, páry či rodiny s deťmi.

A rovnako si myslím si, že tak ako sa celý svet vďaka tejto korona dobe spomalil, rovnako tak by sa mal stavebný a realitný biznis spomaliť a tento čas využiť na zamyslenie sa, ako ďalej. Ako robiť bývanie rozumným, enviromentálne udržateľným a ekologickým. Ako budovať komunitné záhrady, ako postaviť byty, ktoré budú ekologické a udržateľné voči životnému prostrediu, ako využívať pri stavbách ekologickejšie riešenia a najmä vytvárať komunity.

A to sa naozaj nedá v celkoch, kde nájdete stovky bytov. V podstate nemusíme zachádzať až tak veľmi ďaleko, stačí si pozrieť územný plán rozvoja Viedne. Za posledné roky je to najlepšie miesto na život. Malé bytové domy usporiadané v logických celkoch, dostatok zelene, záhrad, parkov a výborne rozvinutá dopravná sieť.

Rozhovor pripravila: Martina Valachová

Ak chcete kontaktovať Natáliu, nájdete ju tu: https://www.facebook.com/natalia.sultysova

Korektúry: Katarína Málková

Katarína Málková, jazyková korektorkaMáte firmu alebo projekt, kde potrebujete pomôcť s textami a korektúrami? Katarína Málková vám s nimi veľmi rada pomôže. Kontaktovať ju môžete tu: https://www.facebook.com/Corectus/

Podporte knihu o tom, ako si budovať finančnú rezervu v predpredaji. Ďakujem. Martina Valachová